智能办公楼是将核算机技能、通讯技能、信息技能和修建技能相结合，经过楼宇自控体系，向人们供应安全、高效、舒适、便当的修建环境。楼宇自控体系能改善修建设备的性能，经过充沛发挥被控设备的工作功率，完成修建物内动力优化调度，下降运营成本，是修建智能化中具深度和潜力的节能技能。
利用楼宇自控体系这一中枢“大脑”，展开既有修建的节能减排作业，是物业公司管理水平和竞争力的重要体现。本文结合机关办公楼的物业管理经验及节能操控事例，具体分析楼宇自控体系在物业管理作业中存在的问题及如何进步日常设备的管理水平，发挥其节能潜力。
楼宇自控体系在物业管理上面对的问题
当时，楼宇自动化体系作为大楼设备工作中枢“大脑”的功用往往未充沛发挥出来，楼宇自动化体系往往处在完成远程设备简单的启、停操控及实时监测的基本功用阶段，未到达优化楼内各设备体系工作状态的作用，然后制约了节能潜力的发掘。
关于既有智能修建的节能而言，完成统一规划，选择合理的技能路线是完成节能方针的关键所在。所谓节能，大致可以分为两个方面。一是针对楼内用户的运用需求，完成动力供需平衡，避免动力糟蹋。二是经过设备或材料更新，替代旧有的高耗能设备及保温材料。
现在，很多单位在节能作业的认识上仍存在局限性，认为节能便是进行设备更新，即替换愈加节能的灯具、引入愈加节能的保温材料。固然，经过此类方法能够快速完成节能作用，但与添购新设备、材料所需的巨额投入相比，投资回报率较长，有的甚至在10年以上。
而经过调理修建物内动力供需平衡，需求投入的费用相对较少，但需求在深入了解楼内各项动力需求的基础上，经过科学的操控，进步公共区域的舒适度，为业主供应舒适的作业、生活环境，这就需求经过现有楼宇自控体系完成。
冷源分配不均的现象及原因分析
空调体系在楼宇修建中能耗占比，约为40%～60%，因而对空调设备的节能操控显得尤为重要。空调体系在设计时通常以按天气热冷、负荷时的条件核算，并且预留10%～20%设计余量。鉴于修建物实践工作中绝大部分时刻不会在满负荷作业下，空调体系实践存在较大的工作裕量。
因而，经过楼宇自控体系对空调设备进行节能操控，可以大幅下降动力消耗，进步设备运用功率，带来显著的经济效益。下面结合作者对办公楼的节能操控实例，介绍如何经过楼宇自控体系工作程序，完成办公楼整体冷源合理分配。
事例布景：某办公楼于1997年建成，共有A、B、C、D四座单体修建，体系冷源均由A座地下的一个冷冻站供应。其中，D座修建为食堂、会议用途，地下两层、地上三层，总修建面积约为1万平方米。除地上三层为会议厅外，地下二层至地上二层均为餐厅、食堂。会议厅多可容纳800人，是进行大型会议、演出的重要场所。从空调体系来看，会议厅处于D座修建冷源供应的结尾。跟着气温逐年升高，设备日趋老化，会议厅内呈现了制冷功率呈现显着缺乏的现象，尤其在夏季室外温度较高时，无法及时确保将会场内的温度操控在舒适规模内。
为处理上述问题，主要有两种计划可供选择。
一种为惯常计划，即增加冷源工作设备（冷冻机、冷冻水泵等）。此方法尽管可以满意会议厅的冷源需求，但却容易呈现因其他空调机组冷源需求供应过量，导致冷水机组整体供回水温差低，冷源功率欠安的状况，且大幅增加了设备的工作费用及日后保护、检修的作业量；
另一种计划是优化现有单泵冷源供应的分配，经过调整现有操控程序，在不投入更多工作设备的基础上，进行节能潜力发掘。为完成第二种计划，咱们首要对D座空调体系进行了体系检测，从水路（压力、流量）、风路（风量）及自控体系（传感器、执行器、操控程序）三个方面进行。
从检测结果来看，D座冷源供水流量散布不均，在单台冷冻泵工作状况下，3层会议厅的冷源供水流量大多被1、2层食堂截取，形成了食堂供回水温差小、会议厅的供回水温差大的现象，使得会议厅的温度操控无法及时确保。
形成此问题的原因，主要有以下3个要素：
（1）空调机的操控时程安排不合理
从动力运用需求时刻看，食堂、后厨、会议厅运用时刻并不完全相同，且食堂用餐高峰与会议时刻一般不同。因而，上述三种区域的空调机组应按冷源实践需求进行启停操控，但楼宇自动化体系各空调机组的初始操控程序的发动时刻均共同，导致各区域在同一时刻内会集运用冷源，形成了冷源供应与实践需求不对应的现象。
（2）未能够有用利用天然冷源
现在D座各空调机的新风操控均选用20%新风80%回风的混风操控方法，由于新风温度随室外时刻改变，在夏季时温度较低且湿度合适的时（特别是早上5点至8点时）应多选用天然冷源，而在室外温度较高时，在满意室内空气方针（即二氧化碳浓度上限的条件下），可以选用闭式循环（即全回风模式）或小新风模式，以节约冷源需求。
（3）风机频率未能做有用即时调整
现在D座空调机组尽管配备了变频器，但未对频率加以动态操控。当室外温度较低时，可以加大空调机的频率，高效利用天然冷源。当空调体系供回水温差较小，冷源利用率较低时，也可选用进步空调机频率的方法，加大单位时刻内的风量，进步热交换总量，进而进步空调机供回水温差，充沛利用冷源。
优化冷源供应调度的节能工作计划
针对上述问题，咱们采取了优化操控方法，以“分时、分段、分温度”为辅导准则，依据运用状况分配冷源，具体内容如下：
针对D座3层会议厅与D座其他食堂区域冷源时刻需求不同的特色，咱们经过楼宇自控体系对风机回水水阀的操控，分不同时刻段满意各自运用需求。在上午，尤其是早9：00至11:00阶段，整个体系优先食堂后厨的冷源需求，而在中午11:00至1:00时，优先确保食堂餐厅内的冷源需求。在其他时段，优先确保会议厅的供冷需求，当呈现回水水温过高，进而呈现冷源缺乏时，可进步餐厅的设定温度，同时联动操控食堂空调机组的水阀开度，将冷源优先供应会议厅需求。
同时，若会议厅上午需运用，则经过预冷计划进行操控，即在每日早5:00开启会议厅空调机组，使室温降为较低值。若室外温度较低，则可全开新风阀，并将风机频率开至50Hz，争夺在早7:00前提前将室内温度操控在室内21°-22°的规模。在7:00-8:00后，利用会议厅围护结构的蓄冷能力，将室内温度操控在24°-26°规模内，并跟着室外温度的升高，减小新风阀开度，满意会议召开时的室内温度操控需求。
从实践状况来看，经过楼宇自控体系对空调设备的启停时刻、风机频率、新风阀开度以及水阀开度等进行实时操控，到达了优化冷源分配方法的作用，在未开启其他冷冻机组及冷冻水泵的状况下，完成了冷源的优化供应，避免了因会议厅冷源需求缺乏而增加冷源体系设备工作数量，形成冷源的糟蹋。
在修建物已经投运后，根据修建物实践的运用功用和设备负荷，对设备体系的工作状态进行精确调整，在确保室内空间舒适要求下完成节能工作，是一个归纳、体系的质量操控进程。物业管理人员需在充沛了解修建物内动力需求特色的同时，熟练掌握对楼宇自控体系及被控设备的工作原理，以办公楼整体动力分配为方针，极限地分配好现有动力供应，以到达节能作用，然后完成企业效益与社会效益的共赢。
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